千億險資覬覦京滬保障房 |
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在政府大力開發保障房之際，京滬保障房率先成為險企的必爭之地。 在剛剛落幕的2011陸傢嘴論壇上，保監會相關負責人透露，由中國太保牽頭、聯合中國人壽等6傢保險資產管理公司參與、籌資規模達700億元至800億元的北京保障房建設項目已獲保監會備案通過。此前，已有近70億元的兩單保障房債券計劃落戶上海。 在險企試水保障房項目之際，保監會保險資金運用監管部主任孫建勇更在陸傢嘴論壇上透露，年內將會出臺保險資金投資保障房建設的相關細則。 一位接近監管層的人士告訴記者，即將出臺的保險資金投資保障房建設細則並不影響保險公司已有的操作，而是著眼於解決實際操作中的技術性細節問題。 上海：太保、平安債權計劃先行 投資保障房建設是保險資金運用的一個創新，上海保障房項目在吸引保險資金方面已經搶先。 目前保險資金參與保障房建設都是以發起債權計劃的形式設立。上述接近監管層的人士告訴記者。 今年3月，中國太保宣佈旗下太平洋資產管理公司發起設立太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃，募集金額為40億元人民幣，目前該項目已經完成資金募集。 5月12日，上海城投與中國平安推出7年期平安—城投控股保障房項目債權投資計劃，募集不超過30億元的資金用於支持上海保障性住房建設。 記者瞭解到，平安與上海城投旗下上市公司城投控股(600649.SZ)的債券計劃所募集資金將用於支持城投控股名下的松江新凱、青浦諸光路等保障性住房項目。 該債權計劃的利率方式與之前太保上海的公租房項目采用浮動利率不同：債務金額的50%按照固定利率6.4532%計息;另外50%按照人民銀行公佈的同期貸款基準利率下浮5.1%，浮動利率計息部分的年債權收益率不低於5.44%且不高於8.16%。債權投資計劃的擔保方是城投總公司，采用信用擔保形式，目前城投總公司在銀行的信用級別為AAA級。 上海城投方面人士介紹，采用固定利率和浮動利率結合主要是考慮收益穩定和市場波動，一方面償債主體希望能穩定利息支出成本，另一方面也希望能夠根據市場利率變化進行相應調整。對平安來說，一半固定利率一半浮動利率，也是資產配置的需要。 資金安全無疑是保險資金參與保障房建設的最大吸引力。資金收益率將是關註的另一面。一位券商分析人士指出。債權計劃中的利率設定肯定是雙方的博弈過程，體現瞭保險公司的議價能力。 上海城投在上海市保障房建設中占據重要角色，其總開發量達到250萬平方米，占上海目前總體建設計劃的25%。根據城投控股3月25日發佈的2010年年報，2010年保障性住房共完成銷售面積59.47萬平方米，合同金額46.729億元，回籠資金25.1億元。 在剛落幕2011陸傢嘴論壇上，保監會主席吳定富表示，保監會將在政策允許范圍內，本著把上海建成保險資金運用試驗區的考慮，在上海地區開展基礎設施、股權和不動產等投資活動。 北京：百億險資入場 北京保障房項目也在大力吸引保險資金入場，大手筆的藍德計劃即是佐證。 去年年底，北京啟動“藍德計劃”——北京市土地儲備整理中心與七傢保險資產管理公司簽訂瞭總金額為700億~800億元的債權投資計劃，期限為7年。由7傢保險公司通過發行債權計劃，籌集到的保險資金借貸給北京市土地儲備整理中心使用，為保障房建設提供前期土地供應，主要指保障房建造前的拆遷、管線鋪設和道路建設等準備，不參與後期二級市場開發。與目前所有保險資金參與保障房建設的模式一樣，保險資金將不參與後期二級市場的開發。 上一頁 1 2 下一頁
該項目由太平洋資產管理公司牽頭，參與者包括國壽資產、平安資產、人保資產、太平資產、華泰資產、泰康資產。這目前也是保險資金投入保障房建設的最大一單。 據瞭解，該項目以北京市的土地儲備作為抵押，風險可控。該項目收益率是在五年期貸款利率的基礎上下浮11%，按季結息付息。另外，首先將按各傢資產管理公司規模逐傢分配額度，再按照保險資金債權計劃的額度分配，每發起一個債權計劃，發起公司最多隻能認購這個計劃的60%，其餘40%必須分配給同業機構。因此，理論上講，業內很多保險公司的資金都將參與其中。 前述接近監管層人士稱，目前保險公司有意向的項目還有很多，不過還需向保監會報備。目前已正式在保監會報備的是太保上海公租房項目與太保牽頭的北京保障房計劃。 雖然保障房建設有資金安全、長期回收的特點與保險資金特性匹配，但據記者瞭解，也有一些保險公司對參與保障房建設並不是特別有興趣。利潤率不高，6%~8%對一些保險公司來講並不吸引人。一位中小型保險公司資產管理部門人士認為。 韜睿惠悅風險與金融業咨詢總經理冼懿敏認為，保險資金投資保障房領域風險可控。目前計劃投入保障房領域的保險資金量相對於每年快速增長的保險總資產而言仍然有限可控。保障房也是一種投資標的，不應把它孤立地評估，而應該置於整體組合之內看待保障房對投資組合的回報和風險影響。這要根據保險公司的風險偏好框架建立風險防范體系，對房地產項目、保障房項目進行充分的盡職調查，還要註意人才的培養。 上一頁 1 2 下一頁
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