襄陽“造地”：一個農業大市的土地生意 |
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向山要地18萬畝 土地收益達2000億元 張傢振 李正豪 十堰千億削山造城爭議未瞭，湖北省襄陽市又拋出瞭規模更加宏大的向山要地計劃。 1月30日，襄陽市國土資源局規劃與調控檢測科科長李智在接受《中國經營報》記者采訪時透露，襄陽市低丘緩坡土地綜合開發利用項目主要集中在鄂北崗地以及荊山餘脈兩大區域，包括襄陽市襄州區、南漳縣、保康縣和棗陽市等在內的11個縣(市、區)都可以平整、開發低丘緩坡土地，可供開發利用的低丘緩坡面積約為80萬畝;根據襄陽市各縣(市、區)最新編制的《低丘緩坡荒灘開發利用專項規劃(2012-2020年)》，僅是南漳縣向山要地的規模就高達11.42萬畝，其他如襄州區、保康縣的開發規劃分別為5萬畝和1.5萬畝，共計18萬畝。 相對於車城十堰市來說，襄陽市是名副其實的農業大市，是我國20個大型商品糧生產基地之一，是長江流域首個總產量超過百億斤的糧食大市。作為糧食生產基地，襄陽市為何要大規模向山要地?根據本報記者的調查，襄陽市向山要地與土地財政關系極大，規模龐大的向山要地計劃將為該市帶來至少兩千億元的土地出讓金收益，不過，專傢擔心由此帶來的生態等方面的隱憂則有可能讓襄陽市在未來付出更大的代價。 大舉挖山 1月30日，在襄陽市襄州區張灣鎮洪山頭村，記者看到大片的荒山已被夷為平地，一些山丘正在挖掘機的吞噬下慢慢變為平地。 洪山頭村一位村民告訴記者，這裡平整出來的大片土地在未來將變成洪山頭工業園的工業用地。李智告訴記者，襄陽市的造地實施方案和專項規劃已經通過瞭國土資源部和湖北省國土資源廳的審批，綜合開發利用項目逐步進入實施階段。 李智所說的實施方案是指《襄陽市低丘緩坡土地綜合開發利用項目實施方案》(下稱《實施方案》)，該方案囊括瞭襄陽市襄州區、南漳縣、保康縣、棗陽市等11個縣(市、區)的行動計劃。 李智並未透露襄陽市向山要地的總體規模，隻告訴記者，2012年~2013年，襄陽市向山要地的規模為15465畝(大於10平方公裡)。不過，在2012年~2020年間，僅襄陽市襄州區向山要地的規模就超過目前城市建成區的1/4。 在南漳縣金漳大道沿線，記者看到，這個在今後7年計劃向山要地11.42萬畝的農業小縣，到處都是塔吊高聳，世紀名都城、東方曼哈頓、東漳鳳凰城、怡德傢園小區等32個房地產開發項目正在縣城的周邊地區快速推進。 記者調查得知，僅南漳縣的楚鏡新城，規劃面積就多達11.03平方公裡，號稱將在5年後崛起一座新城。 南漳縣國土資源局相關人士表示，楚鏡新城分為綜合商貿居住區、高端居住區、旅遊居住區、山水度假區、都市產業區等幾大板塊，將依次按照城市形象軸、行政文化軸、都市產業軸佈局。 與南漳縣相距不足100公裡的保康縣削山造城同樣熱火朝天。保康縣政府發佈的《萬年山新區招商公告》顯示，規劃中的萬年山新區位於萬年山腳下，計劃開挖萬年山腳下的3座山包，開山造地2100畝，建成之後可將保康縣城市面積擴大1.4平方公裡。 土地生財 襄陽市大規模向山要地的真正動力來自哪裡? 記者獲得的一份《湖北省低丘緩坡荒灘等土地綜合開發利用試點工作暫行辦法(討論稿)》(下稱《暫行辦法》)顯示，平整荒山、荒坡、荒灘所得土地產生的土地出讓金收入，30%上繳省級財政，70%由地方留存，而且在前期開發中建設水、電、路等配套基礎設施的，還可免繳省級新增建設用地有償使用費。湖北省國土資源局相關負責人透露，《暫行辦法》仍在加緊編制當中。 上一頁 1 2 3 下一頁
湖北省一位研究區域經濟的專傢在接受記者采訪時表示，湖北省是鼓勵開發荒山、荒坡、荒灘的，這不僅是擴大發展空間的需要，也是在地方政府普遍缺錢的背景下運作土地財政、拓展政府財源的需要。 《全國工業用地最低價標準(湖北)》顯示，襄陽市的工業用地最低價標準在22萬元/畝左右，照此推算，僅襄陽市襄州區平整5萬畝荒山、荒坡所得土地的價值至少也在110億元左右;不過，若是平整所得土地用於住宅開發，按照目前襄陽市住宅用地至少100萬元/畝的掛拍價格來推算，襄州區的土地收益將會達到500億元。 南漳縣和保康縣的工業用地最低標準為6.5萬元/畝左右，照此推算，南漳縣平整出11.42萬畝荒山、荒坡的土地收益至少在74億元左右，保康縣平整出1.5萬元土地的收益也在10億元左右;而參照南漳縣楚鏡新區附近目前60萬元/畝的土地拍賣價格，南漳縣、保康縣平整出的土地價值將高達685.2億元和90億元。 因此，僅襄陽市襄州區、南漳縣、保康縣未來幾年將要向山要地18萬畝，土地收益最低也在200億元，最高可達2000億元。 即便如此，據前述湖北省區域經濟專傢介紹，《暫行辦法》還將降低開發荒山、荒坡、荒灘所得土地用作工業用地時的最低價標準，暫定的標準是可以按照全國工業用地最低價標準的15%~50%執行。該專傢擔心，在政策鼓勵下，湖北省向山要地的范圍和規模都將越來越大。 李智表示，襄陽市整理荒山、荒坡所得土地將主要用於開發區以及新城建設。但是據記者瞭解，無論是工業用地，還是城鎮化用地，襄陽市的需求都要遠遠低於荒山、荒坡的開發幅度。 來自襄陽市國土資源局的統計數據顯示，2012年上半年，襄陽市出讓工業用地11324畝;照此推算，2012年襄陽市出讓工業用地應該在2.2萬畝左右;也就是說僅襄州區、南漳縣、保康縣正在開發的18萬畝荒山、荒坡，就夠襄陽市9年的工業用地。 另外，根據第六次人口普查數據，襄陽市戶籍人口592萬，常住人口550萬，這就意味著襄陽市每年最少有40萬人在外務工，是典型的勞務輸出之地。因此，襄陽市城鎮化的需求也是有限的，大量開山造城也存在形成空城鬼城之憂。 發改委城市與小城鎮改革發展中心主任李鐵此前在接受記者采訪時表示，削山造城成就瞭地方政府的土地生財之道，現在看來，湖北省的襄陽和十堰都是這樣的例子。 違背的規劃 今年1月1日，國務院辦公廳剛剛下發《國務院辦公廳關於批準襄陽市城市總體規劃的通知》(國辦函〔2013〕1號)，要求襄陽市必須堅持集中緊湊的發展模式，切實保護好耕地特別是基本農田，還明確提出襄陽市嚴禁在城市總體規劃確定的建設用地范圍之外設立各類開發區和城市新區。 本報記者對照《襄陽市城市總體規劃》，發現目前襄陽市各縣(市、區)向山要地涉及的區域在功能定位上都是限制開發區域，大部分都不在《襄陽市城市總體規劃》所確定的建設用地范圍之內;按照原來的定位，襄陽市南部的山體及北部丘陵，禁止開山采石，恢復植被，控制沿山地帶的開發建設，還要求保持城市外圍田園風光、利用有條件的山體、河灘、濱水地帶建設林地、果園，結合城市北部丘陵崗地，建設生態防護。 顯然，襄陽市目前大舉推進的“向山要地”計劃與《國務院辦公廳關於批準襄陽市城市總體規劃的通知》以及《襄陽市城市總體規劃》的精神都是相違背的。 上一頁 1 2 3 下一頁
不過，襄陽市國土資源局相關人士在接受記者采訪時強調，國土資源部在2012年7月中旬組織專傢對《襄陽市低丘緩坡土地綜合開發利用專項規劃(2012-2020年)》進行審查，通過瞭這一專項規劃。 此外，一味‘向山要地’，破壞自然生態，引發的一系列問題將會成為不可逆轉的生態挑戰，武漢大學區域發展研究院院長伍新木的觀點很具代表性，他認為，十堰市削山造城存在特殊的城市發展背景，但是這種削山造城的模式並沒有普遍性，處於鄂北山區的襄陽市等地受到地理、環境因素的制約，不能一味地追求做大單體城市的空間形態，應該更多地依據地勢，探索組團式的城市空間發展格局。 中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍認為，雖然在向山要地的過程中襄陽市將會獲得可觀的收益，但由此帶來的潛在的生態問題，可能需要花費更長的時間、更多的資金來治理。 我們開發的低丘緩坡包括荒草地、殘次林地、園地、劣質耕地等類型按照湖北省國土資源廳的要求，即便是劣質耕地，所占比重也必須小於30%。李智在強調襄陽市開發低丘緩坡小心翼翼的同時，也承認這項工作涉及城鎮發展方向、產業佈局規劃、農林、水土保持、生態保護等方方面面的配合，在土地開發利用中面臨著不能忽視的環境問題，應該更加謹慎妥善解決諸如十堰市‘向山要地’過程中出現的對於地質、水文等方面的破壞問題。 上一頁 1 2 3 下一頁
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