深圳土改：上市公司“概念狂歡” |
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對於A股深圳板塊的上市公司來說，被譽為裡程碑式的深圳第二次土地改革，無疑是一次饕餮大餐。而前海新區的先行先試則拉開瞭這場資本盛宴的序幕。此次土地改革以存量土地盤活為主線，不少上市公司的工業用地都被納入城市更新規劃中。 土地性質的改變意味著巨額的收益即將體現在財務報表中，而業績的增厚則與股價正相關，隻不過，屢受追捧的深圳本地股則成為資本的遊戲，大幅上漲後高位跳水成瞭這些受益股的必然結局，股民戲稱炒作深圳城市更新概念猶如坐過山車一樣驚險。 老瓶裝新酒，資金炒作深圳本地股的‘二次土改’概念從2009年年底就開始，彼時深圳剛剛公佈深圳城市更新規劃，此後至今，這個概念屢次被資本利用，這一次深圳正式公佈土地更新細則，導致受益股再次上漲。對於深圳城市更新概念股的寬幅震蕩，深圳一位房地產行業研究員認為，短期內炒作概念太過濃厚，但從長期來看以城市更新規劃為基礎，深圳前海實行先行先試，算是盼來瞭實質性內容。 政策未動 資本先行 5月2日，星期三，剛剛結束的五一小長假後A股迎來瞭5月份第一個交易日，深康佳A(000016.SZ)以4.34%的漲幅收盤。 當晚，深康佳A公告稱，收到深圳市規劃和國土資源委員會下發的《關於<南山區康佳集團總部廠區更新單元規劃>審批情況的復函》，《南山區康佳集團總部廠區更新單元規劃》(下稱該規劃)已經深圳市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會審批並獲原則通過。 根據該規劃，深圳城市規劃委同意瞭深康佳A將位於深圳南山區沙河的3.7萬平方米工業土地進行更新變更，改變為集研發、辦公、商業等多元功能為一體的城市綜合體。 其中，拆遷用地面積為37251.8平方米，開發建設用地面積為37251.8平方米，計容積率建築面積為26萬平方米。公告稱，此次批復並非最終結果，還尚需報深圳市政府有關部門審批。 從政策層面來看，深康佳A的這個利好已經實際落實，剩下的就是將工業用地變更商業用地所需補交地價及其他費用，也就是說，這件事已經進入瞭房地產開發的流程，而最為關鍵的土地變性問題已經解決。前述研究員告訴《中國經營報》記者。 該地塊原基準地價3000元/平方米，如轉為商業地產重估，預計為6000元/平方米左右，容積率為2.01。如開發純住宅，每平方米成本為1萬多元，售價保守估計4萬~5萬元(附近波托菲諾樓盤單價高達6萬/平方米)，則凈利潤可能高達20億~30億元;如開發寫字樓，按保守月租金每平方米120元計算，每年凈利潤高達1億元;如開發購物中心，保守按總面積3萬平方米、月租金每平方米300元計算，每年凈利潤也高達1億元。東海證券的研究報告指出，進軍房地產的深康佳A，整個利潤結構都會受這一地塊的升值產生巨變。 根據深康佳A2011年年報，其凈利潤僅有2400餘萬元，東海證券的盈利預測意味著深康佳A在開發該地塊後，凈利潤將增長4倍以上。 隨後，深康佳A受資本追捧，連續上漲，至5月15日，累計漲幅為19.65%。同期上證A股指數則微跌1%左右。 不過，持續上漲半月後，深康佳A在5月下半月走向瞭下跌通道，至5月31日收盤，下跌7.25%。 若以深圳城市更新規劃最初公佈的2009年年底算起，深康佳A這種“過山車”式走勢已經出現瞭數次，其中振幅最大的為2009年9月至2010年5月這個區間，振幅高達100%以上。 上一頁 1 2 3 4 下一頁
深康佳A的逆勢上漲與後期下滑，隻是近期深圳本地股異動的一個案例，包括沙河股份(000014.SZ)、深華發A(000020.SZ)等10餘隻股票在內，都或多或少如此表現。而這些公司有一個共同特點：旗下廠房、土地被包含在深圳城市更新規劃單元之內。 利好消息隻有配合資本動向，才能在股票走勢上有所表現，深圳本地股‘你方唱罷我登場’的走勢長達兩年，已經成瞭典型的‘炒冷飯’概念。前述研究員如是評述。 龍頭招商地產被指最虛 自2009年深圳公佈城市更新規劃後，前海新區成瞭這個規劃中眾望所歸的先行地，也恰是自此開始，一份前海尋寶圖開始在資本市場流傳開來。5月25日公佈的深圳土地改革總體方案，將前海地區列入重點實驗區，讓在前海地區有土地的上市公司一下子成瞭香餑餑。 今年4月26日，《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》在深圳市委常委會議審議通過，根據規劃，前海將重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務和其他專業服務。前海深港合作區總建築面積達2600萬平方米，其中辦公面積為1200萬平方米，居住面積為650萬平方米，預計就業人口為80萬人，居住人口為30萬人。如此大體量的開發面積使得投行機構對前海概念一致看好。國泰君安證券報告認為，由於前海同時貼近香港、深圳，在財力、市場等各種資源方面具有優勢，發展前景也將更為廣闊。 據記者統計，僅僅在前海新區，涉及城市更新規劃的上市公司就超過10傢，其中，招商地產(000024.SZ)成為眾多研究報告中提及的龍頭企業。 資料顯示，招商地產旗下招商局集團在前海18平方公裡的土地中擁有3.9平方公裡的保稅區，占比高達21%，而這些土地則大多作為港口、倉儲和物流用地，拆遷成本低、臨海這兩項優勢讓招商局占盡瞭先機。 資本炒作招商地產，實際上是炒作招商局將前海土地註入招商地產的預期，招商地產本身在前海基本沒有土地儲備。前述研究員告訴記者。 2011年4月12日，公司非常關註前海的規劃進展。招商局總裁助理、招商地產董事長林少斌在股東大會上表示，雖然招商地產目前在前海沒有土地儲備，但大股東招商局集團在前海擁有不少土地，招商地產有望在住宅地產和商業地產方面參與其中。 不過，前海新區的定位為曼哈頓，也就是主打金融中心和商務中心概念，招商地產一直以住宅地產開發為主要方向，鮮有參與商業地產的案例，招商局是否將大片已經升值的土地註入招商地產而與股民共享收益是個未知數。 不過，在此前的2011年3月份，招商地產宣佈成立深圳招商商置投資有限公司，意欲加大商業地產投入，進入住宅開發+商業開發與持有綜合服務開發模式，利用商業地產來規避宏觀調控的周期波動，2011年也被稱為招商地產的商業地產發力元年。 此舉則堅定瞭股民對招商地產分享前海盛宴的信心，也使得招商地產在宏觀調控下，股價持續上揚。 佈局前海新區 將深圳前海新區打造成中國的曼哈頓，這是深圳市政府對於前海新區即將變身為金融功能區和商業中心的最終夢想。 深康佳A就成瞭這個夢想中首批嘗到頭啖湯的上市公司之一。 據記者不完全統計，包含世紀星源(000005.SZ)、深康佳A、深華發A、華聯控股(000036.SZ)、深紡織A(000045.SZ)在內的第一批城市更新規劃涉及的5傢深圳上市公司，目前都已經對涉及地塊進行瞭立項，並已獲批。 上一頁 1 2 3 4 下一頁
其中，世紀星源所屬南油地區福華廠區被劃入更新規劃，更新改造項目占地4.26萬平方米，擬申請住宅12萬平方米，商業3萬平方米;深華發共有兩宗土地被納入更新單元計劃，分別是公明華發電子城的11.62萬平方米，華發大廈工業用地的1.13萬平方米;華聯控股所屬寶安區27區原惠中廠區，占地面積7.25萬平方米;深紡織所屬深紡大廈C座占第三更新單元建設面積空間增量的14.8%，參與改造的宗地面積為4151.8平方米。 隨後，品到頭啖湯的深圳上市公司越來越多，而涉及地塊也早已突破前海新區這十數平方公裡，向深圳其他城區擴延開來。現階段前海已處於大規模開發的前夜，深圳市常務副市長呂銳鋒用萬事俱備，隻欠東風來形容規劃。其透露，前海先行先試政策已是看得見，摸得著，有望在今年上半年公佈。外界猜測前海開發政策可能將於6月正式出臺。 前海新區先行先試為深圳城市更新定瞭基調，也就是說，不管是行政劃撥還是其他方式，土地目前歸誰所有，就可以申請轉性，而對於資本市場而言，前海新區概念已經成瞭‘冷飯’，不妨將眼光放得更長遠一些。一位長期關註深圳土地更新的私募人士告訴記者，深圳土地開發強度早已超警戒線，隻能通過二次土改進行挖掘，除瞭前海，深圳還有更加廣闊的城區包含在整個城市更新規劃中，同時，小產權房、村集體土地等方面也大有可為。 資料 新中國土地改革脈絡 1950年6月30日，中央人民政府根據全國解放後的新情況，頒佈瞭《中華人民共和國土地改革法》，規定廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農民的土地所有制。 1979年，中國開始以場地使用權作為出資興辦中外合資企業或向中外合資企業收取場地使用費。土地使用權可作為合資企業的中方合營者的投資股本。從上世紀80年代起，中國開始土地管理制度的改革，主要分兩方面進行：第一，土地行政管理制度的改革。1986年，國傢通過瞭土地管理法，成立瞭國傢土地管理局。第二，土地使用制度的改革，把土地的使用權和所有權分離，在使用權上，變過去無償、無限期使用為有償、有限期使用，使其真正按照其商品的屬性進入市場。 1982年，深圳特區開始按城市土地等級不同收取不同標準的使用費。1987年4月，國務院提出使用權可以有償轉讓，同年9月，深圳率先試行土地使用有償出讓，出讓瞭一塊5千多平方米的土地使用權，限期50年，揭開瞭國有土地使用制度改革的序幕。11月國務院批準瞭國傢土地管理局等部門的報告，確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進行土地使用制度改革試點。12月，深圳市公開拍賣瞭一塊國有土地的使用權。這是新中國建立後首次進行的土地拍賣。 1987年, 中國開始進行土地估價試點，先後頒佈瞭《城鎮土地定級規程(試行)》和《城鎮土地估價規程(試行)》。 1988年，國務院決定在全國城鎮普遍實行收取土地使用費(稅)。與此同時開始試行土地使用權有償轉讓，定期出讓土地使用權。同年4月，七屆人大第一次會議修改瞭1982年《憲法》的有關條款，刪除瞭土地不得出租的規定，規定“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。12月通過《土地管理法》的修改議案，規定“國傢依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租、抵押。1988年全國各城市開始建立房地產交易所，各專業銀行成立房地產信貸部。 上一頁 1 2 3 4 下一頁
1990年5月，國務院允許外商進入大陸房地產市場，發佈瞭《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》和相應的有關文件，這標志著中國的土地市場走上瞭有法可依的軌道，從而使土地使用制度改革在全國推開。 1992年，鄧小平同志南巡講話和黨的十四大確立瞭經濟體制改革和土地市場培育的進程。黨的十四屆三中全會決定把土地使用制度的改革作為整個經濟體制改革的重要組成部分，並且明確規定瞭規范和發展土地市場的內容和要求。通過市場配置土地的范圍不斷擴大，實行土地使用權有償、有限期出讓已擴展到全國各地。特別是在經濟特區和一些沿海開放城市，建設用地基本納入瞭新制度的軌道。 1995年7月，國傢土地管理局公佈瞭《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》，提出培育和發展土地市場的8項要求，主要是加強國傢對土地使用權出讓的壟斷，堅持政府統一規劃、統一征地、統一管理、集體討論、一支筆審批土地;進一步擴大國有土地使用權出讓范圍，規范出讓方式;逐步將用於經營的劃撥土地使用權轉為有償使用等。 1997年9月，新疆維吾爾自治區政府劃出24萬畝農村國有土地，公開招攬海外客商投資開發，這是全國農村國有土地首次向外資開放。該片土地一部分位於天山以北的烏蘇、昌吉等縣市，是全國著名的糧棉高產區，另外10萬畝土地可由投資者挑選，其中熟地占1/5，其餘為宜農荒地。 根據公開資料整理 上一頁 1 2 3 4 下一頁
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