珠海最靚爛尾樓盤活陷困局 |
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貫穿珠海的情侶路早已成為當地的象征，然而，位於香洲區情侶路北堤、面朝大海的爛尾樓三海大廈則成為珠海的一張另類名片，包含金海樓、銀海樓、碧海樓並互為犄角之勢的三海大廈更被珠海人形象地稱為珠海三炷香。 這座號稱珠海最漂亮爛尾樓在長達8年的盤活處理中，卻因眾多債權人各自為戰，而使得三海大廈部分物業出現瞭同一資產兩個債權人三次重復查封的怪現象，更將三海大廈的盤活拖入困局。 曾經的珠海第一高 珠海香洲區情侶路北堤，高端住宅林立，歷來都是地產商必爭之地，30餘層的三海大廈面朝大海依舊在守候著什麼。 在上世紀90年代，三海大廈曾經是珠海第一高。當地人告訴《中國經營報》記者。而如今，白色的墻體早已顯現出斑駁的痕跡，30餘層中隻要少數樓層安裝瞭玻璃。根據資料，三海大廈早在1997年就由珠海東北金城房地產開發公司(以下簡稱東北金城)建造，大廈被設計成商業、住宅一體的高端商住樓，總投資為6億元。 2009年珠海國土局的一份調查報告顯示：珠海的土地開發強度為30.44%，與國際上大都市土地開發強度25%~30%相比，土地開發強度已近極限。除瞭三海大廈外，珠海目前僅城區內就有30餘棟爛尾樓。 2004年，因為涉嫌挪用公款、非法吸儲，東北金城總經理戴振鐸被捕入獄，三海大廈從此成為爛尾樓。而實際上，三海大廈已經完成瞭主體結構、外墻裝修，符合毛坯房的所有要求，但是當時國內房地產行業尚未擺脫東南亞金融風暴影響，銷售不景氣。東北金城並沒用投入多少自有資金，工行、建行、珠海信合的貸款占大頭，還包括業主的前期購房款及非法吸儲得到的錢。東北金城債權人之一鄒克勤告訴記者。 2003年起，包括珠海信合在內的當地金融機構、三海大廈業主及其他債權人紛紛以訴訟等形式追討債務。 重復查封引發爭議 當時的戴振鐸信誓旦旦的表示房子已經蓋好瞭，隻要三個月就能裝修完畢。鄒克勤告訴記者，2001年，戴振鐸向她提出借款要求，並承諾以三海大廈金海樓12A、13A、碧海樓14B等商品房作為抵押，隨後鄒克勤就先後五次借款給東北金城1368萬元。 2003年1月，鄒克勤先以前兩次借款108萬未能如期償還為由將東北金城告上法庭，珠海市香洲區人民法院判決鄒克勤勝訴。同時，香洲區法院於2003年1月22日裁定查封被告所有的三海大廈第六層。裁定下達第二天，珠海市房地產登記中心對此做瞭相應的限制登記，限制登記意味著該房地產不再受理轉讓、抵押等登記申請。 隨後，鄒克勤將剩餘的1260萬元債權起訴到珠海市中級人民法院(以下簡稱珠海中院)，同樣勝訴，但卻無法像前次訴訟一樣順利查封資產。珠海房地產登記中心告訴我，三海大廈第六層原本是作為商場開發的，5300多平方米隻有一個房產證，不可分割。同時，已查封資產不能重復查封。根據《民事訴訟法》第94條第四款：財產已被查封、凍結的，不得重復查封、凍結。鄒克勤告訴記者：珠海中院的裁定下達後，當時我經濟困難，不能提供1000多萬元的查封擔保，第一次湊瞭91萬元，後來湊瞭200多萬元，但是事情在珠海信合的另一起訴訟案件中突然轉變。 2003年11月25日，珠海中院受理的珠海拱北農村信用合作社(珠海信合前身，以下簡稱拱北信合)訴訟東北金城案勝訴，珠海中院執行局法官林斌依據拱北信合的申請，發函給珠海房地產登記中心，要求查封三海大廈第六層餘值。而珠海房地產登記中心以同樣的理由拒絕。 上一頁 1 2 3 下一頁
2004年2月27日，珠海中院第二次向珠海房地產登記中心發函，聲稱我院認為，三海大廈第六層經鄒克勤整體查封後，仍有餘值可供查封，應準許另案處理，並表示鄒克勤的查封在先，給予優先處理。 就這樣，原本由我整體查封的三海大廈第六層變成瞭我兩次查封共計199萬元和珠海信合查封餘值。鄒克勤認為，向香洲法院起訴的108萬元和向珠海中級法院起訴的1260萬元原本就是一個整體，隻是因為級別管轄權而導致兩次起訴，並且兩次案件的起訴、判決和查封都先於珠海信合，珠海中院查封三海大廈第六層餘值屬於違法重復查封。 2003年，最高法院、建設部、國資委聯合出臺瞭關於輪候查封的通告，2005年1月1日後，新版的《民事訴訟法》規定財產已被查封、凍結的，不得重復查封、凍結，但債權人可申請輪候查封。負責鄒克勤與珠海信合兩起案件執行的珠海中院執行局副局長溫建鴻告訴記者，鄒克勤的債權為1368萬元，同時在香洲區法院申請的查封以108萬元為限，也就是說三海大廈第六層有餘值可供查封，農信社再次申請查封餘值不屬於重復查封。 對於珠海房地產登記中心先後對鄒克勤第二次申請查封91萬元與珠海信合申請查封餘值給予拒絕，溫建鴻表示，登記中心隻是協助單位，法院才是查封主體。 爛尾不破產 債權分配難公平 2006年至2009年，三海大廈在珠海中院的主導下，先後對1.8萬平方米土地、720餘套住宅及六層裙樓進行瞭以物抵債、拍賣等方式處理，我所查封的裙樓第六層流拍，法院裁定以物抵債，但珠海中院則以我僅僅提供瞭91萬元的擔保為由，要求珠海信合參與分配。鄒克勤表示，這意味著珠海中院認為我與珠海信合共同查封瞭三海大廈第六層，珠海中院多次告訴我，隻給我91萬元。 查封隻是限制財產轉移的一種訴訟保全措施，查封措施本身並不帶來優先權。廣東提德律師事務所主任律師劉立華認為，多個債權人對同一債務人申請執行，分配的原則是在沒有擔保等優先權的情況下，且債務人全部財產或主要財產被查封時，任何持有據以執行的生效法律文書的債權人均可申請參與分配，普通債權應按債權比例分配，而不是按查封先後順序，或查封額度的多少。從這起案件的進程來看，因為三海大廈第六層沒有抵押，債權人鄒克勤與珠海信合都不擁有該層物業的優先受償，也就是說，珠海中院隻給鄒克勤91萬元的說法沒有依據。 在這兩起案件的卷宗內，並沒有任何關於分配給鄒克勤91萬的文書。溫建鴻告訴記者，最高法院及《民事訴訟法》隻規定瞭不能重復查封，但對於超額查封某資產後的餘值是否可供查封，並無規定，我們認為是可以繼續查封的。 據溫建鴻透露，目前就第六層分配問題正著手召集鄒克勤與珠海信合共同協商，我們希望珠海信合能夠讓步一點，要麼按照債權比例分配，要麼依據查封順序分配。 溫建鴻告訴記者，在三海大廈的爛尾過程中，沒有任何債權人向法院申請東北金城破產，導致瞭東北金城的債務不能整體解決，而目前除第六層外，其餘資產已經完成瞭分配，也不可能重新進行整體處理。 “(盤活三海)確實有難度。”珠海一位房地產行業知情人士告訴記者，最終三海大廈1.8萬平方米以物抵債的方式償還給瞭建行，而後被剝離到建行下屬的信達資產，最終被以1000多萬元的價格賣給瞭珠海一位商人。 上一頁 1 2 3 下一頁
時至今日，三海大廈這座珠海三炷香已經完成瞭所有財產的抵債、拍賣，而類似前述鄒克勤這樣的債權人卻因法院的違法查封而無法獲得賠償，三海大廈的未來也被蒙上陰影，對此，本報將繼續關註。 上一頁 1 2 3 下一頁
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