地方政府加速“儲地” 靜待“財政豐收” |
|
12月10日晚一則國務院常務會議公報不僅打消瞭房地產業界的疑慮，也打消瞭籠罩在地方政府心頭的疑雲，因為如果僅僅把房產營業稅的征收期限恢復到5年，沒有受到太大影響的中國樓市，也將繼續支撐土地市場的繁榮。 當下，北京、上海等中國樓市重鎮的政府，正在極力加快土地一級開發也就是生地做熟的速度，使自己不落後於這一輪樓市的發展周期，北京市甚至采用瞭由政府完全壟斷土地一級開發市場的策略，以加快儲備可以銷售的土地，面對樓市又一輪將至的繁榮，地方政府等待的，是本級財政收入的又一次豐收。 抓緊備貨 北京西南的房山區長陽鎮，此前並不甚知名，直到中國地產業的老大萬科在這裡接連高價競得兩塊土地而變得廣為社會所知時，人們才發現，悄然一年之間，它和它所在的房山區，已經完成瞭1000公頃土地的一級開發，這意味著，房山區手中可供銷售的土地已經高達10平方公裡。 一級開發的工作都是我們政府牽頭做的，沒有引入企業操作，為的就是加快速度。房山區副區長吳會傑向《中國經營報》記者坦言。顯然，他最清楚北京土地市場所處的周期。 在他如是告訴記者時，北京的土地市場正處在又一輪興盛之中。價值40億元的廣渠路地王，光環僅僅縈繞瞭不到半年，便被順義50億元的天價地王取代，而正是在這半年中，多塊土地的成交價格均超過40億元大關，土地市場昭示的機會不言而喻。 記者瞭解到，房山區由政府完全壟斷土地一級開發並非是自己的專利。北京市土地儲備中心的一位官員告訴記者，從北京市政府的角度，未來北京的土地一級開發將全部由政府下屬的土地儲備機構進行，而這樣做的最大目的就是確保供地速度。而市政府對於土地出讓的速度，也有一定的要求。 在北京，2009年土地一級開發速度比較快的房山區、朝陽區，都是政府介入比較深的，如果完全靠企業進行一級開發，有很多不可控的因素會導致速度的減慢，影響供地。12月9日晚，北京市國土局的一位官員向記者表示。 吳會傑則明確告訴記者，他所在的房山區包括長陽鎮在內，2010年能夠100%確定供應的土地，總量將不少於300公頃，在向來供地計劃都要受到多方綜合因素影響的北京，這一供地總量，已算得上是重量級的。 對於2010年的樓市走勢，吳會傑此時的判斷是甚為樂觀。12月10日晚，國務院常務會議發出公告，除房地產營業稅征收期限恢復到5年以外，其他優惠政策均有延續，2010年出臺緊縮性新政的可能已經微乎其微（見本報12月7日A1版《調控尚遠 房地產暫無緊縮新政》）。 錢來錢往 看似賣地，但說到底都是錢。北京市土地儲備中心副主任王兵告訴記者，截至今年的12月5日，根據他手上掌握的資料，在土地市場的又一輪繁榮之下，北京市的土地收入已經達到670億元，已屬歷史上的最高水平，繁榮的土地市場的價值由此可見一斑。 但按往年財政收入對比，這樣的土地價款收入可以占到怎樣的比例，王兵並未給出答案。 而吳會傑亦承認，如果以毛收益指標測算，包括長陽鎮在內的房山區近期出讓的土地，溢價率都在50%以上，收入超過30億元。 隨著土地市場的再次“繁榮”，土地價格上漲已經不再是北京一城一市的專利。國土資源部新近的一份統計結果顯示，在樓市看漲、土地價格看漲的情況下，截至目前，普通商品房用地的供給量，已經同比下降超過40%. 上一頁 1 2 下一頁
不過，大為充實的是地方政府的財政口袋。記者瞭解到，房山區近期的土地出讓收入經市財政調配，基本將全部返還於房山區政府，一方面用於各種基礎設施和服務功能的投入，另外一部份，則將再行投入土地一級開發市場，確保供地速度。 房山區的土地出讓收入，基本上可以占到區財政收入的一半。吳會傑坦言。而北京市政府給予要求，便是軌道交通沿線的土地先整理，先出讓，畢竟如是交通條件的土地，最能得到市場的認可。 吳向記者表示，財政的口袋鼓起來之後，可以完善大量的配套基礎設施，並且完善落實既有規劃，一方面有利於後續的招商引資環境，同時也改善瞭當地居民的生活便利性，從而達到多方面的共贏。 在這種開發模式下，原有土地上居民得以就地上樓，可以轉變成城鎮戶口，財政獲得的收入還可以支出他們的社會保險，這實際上也加快瞭土地一級開發的進度，所以，這是政府一級開發做得快的原因。吳會傑向記者解釋。 捆綁判斷 你問我為什麼可以給北京市的土地一級開發大規模貸款，有兩個原因，一是土地儲備機構現在有法人資質，二是因為我們覺得未來一年到兩年，房地產市場的政策環境仍然會比較寬松，所以土地出讓的收益會比較高，還款就沒有問題。12月9日晚，國傢開發銀行的一位內部人士告訴記者。 在此之前，國傢開發銀行已經給予瞭北京市土地儲備開發大規模的信貸支持。而在此前幾年，困擾一線城市政府土地一級開發的主要問題，就是沒錢。 前述國傢開發銀行的人士告訴記者，此前幾年由於銀行擔心高位運行的房地產市場會發生調整，而很多城市的土地儲備機構盡管是政府設立，但卻是沒有獨立法人資質，所以不願給予此類業務貸款，其間央行甚至專門下發通知，要求商業銀行不得發放土地儲備開發貸款，以避免房地產市場調整發生後，土地交易走低，造成銀行的壞賬率增加。 但是，宏觀經濟政策的轉向，以及大量城市開發將土地儲備機構轉為獨立法人資質，這種情況基於對樓市的捆綁判斷，開始轉向。記者瞭解到，房山區政府投入一級開發的資金當中，從市土地儲備中心獲得的國開行的貸款，其還款期限甚至設在8年以後。 其餘的我們自己再去找商業銀行進行一些短期貸款，再加上一部分我們財政的投入。吳會傑說。據瞭解，房山區采用的是在區土地儲備中心下由鄉鎮成立集體所有制公司進行本鄉鎮區域內的土地一級開發，至於商業銀行的短期貸款抵押問題，他表示，主要還是通過政府手中已有的土地進行抵押。而這些商業銀行的判斷也在於，樓市短期內仍會繁榮，土地出讓收益足以確保地方政府的到期還款。 捆綁的判斷之下，一切的軸心便在於地方財政靜待的增收。 上一頁 1 2 下一頁
|
2014年3月31日星期一
地方政府加速“儲地” 靜待“財政豐收”
订阅：
博文评论 (Atom)
没有评论:
发表评论