城改模式應轉型居民主導 |
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唐黎明 當前，國內一些城市的城中村改造和棚戶區改造已經到瞭“啃硬骨頭”的階段。在這個階段，地方政府、房地產開發商、拆遷居民的利益博弈開始加劇，相關問題開始集中顯現。我認為，一些地方政府推行的“政府主導、市場運作”的城改模式，應該逐步加重居民參與的因素，從而減小相關風險。 在“政府主導、市場運作”的開發模式中，地方政府大包大攬、過度參與，而且不能有效地平衡各方面的利益，很容易導致房地產開發商或者因為利益驅使，或者因為相關權益得不到有效保障，從而擠壓被拆遷村民利益的各種現象。這種情況是難免的，也是普遍的，應當引起註意。 在城中村改造和棚戶區改造的過程中，地方政府因為沒錢投入所以引入房地產開發商，而在當前的經濟環境下，開發商也不見得有錢投入，而開發商又想要賺錢、想要利潤，最終風險就隻能轉嫁到普通民眾身上。 城中村改造和棚戶區改造項目一般都具有開發周期長、體量大的特點，很多有關系、有門路的房地產開發商都通過一些“潛規則”的手段，在土地款不足的情況下就取得瞭土地使用權，在這個過程中存在著很多不規范的尋租行為。這些靠關系生存的房地產企業，大多沒有充足的自由資金支持和雄厚的項目運作實力，而是以小博大，以微薄的資金操作大型的項目，利用安置房建設資金開發建設商品房，並且提前銷售，這種挪用以及違規售房等籌資方式，風險巨大，並且在當前市場環境下難以為繼。 因此，地方政府應該考慮與市場劃清界限，不易過度參與城改項目；應該考慮讓“政府主導、市場運作”的開發模式轉型為“居民主導、市場運作、政府監管”的模式。 具體來說，地方政府應該站在城市整體規劃發展的高度上，負責控制性方案；根據不同區位的區域功能定位，制定出城中村改造總體規劃，對城改項目進行統一規劃、統一改造，對於土地不足但確實需要改造的城中村應該考慮與周邊的村莊或者舊城區進行連片改造；並根據整體規劃和功能定位要求，出臺控制性詳細規劃，對城改項目的土地范圍、建築房屋性質和規模、城市公共設施、公共綠地等做出明確規定。同時，必須足額收取土地款，保證土地款當中用於基礎設施建設的資金，足額、快速地投放到位。隻有詳細的前期規劃和足額的資金投入，才能保證城改項目與城市區域功能定位相一致。 同時，應該在地方政府的統一規劃下，激發被改造城中村和棚戶區居民的活力，由居民組成相關組織，制定自我認可的具體改造方案，並且按照方案進行改造；在實施的過程中，應該引入有實力的房地產開發商進行改造開發，而不是魚龍混雜地一味快速推進。 總體上來說，地方政府在城中村改造和棚戶區改造過程中應該退居幕後，而不應該大包大攬，應該激發村民的主觀能動性，按照村民組織自己制定的個性化方案進行改造，並且在實施過程中引入村民一以貫之的監督，這將大大降低項目推進的沖突和風險，也有利於克服當前一些地區大拆大建所帶來的破壞，譬如原來的商業氛圍以及居民生態的破壞等。 作者系安邦咨詢高級研究員，本報記者趙鋒采訪整理 |
2013年12月1日星期日
城改模式應轉型居民主導
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