調查稱“土地期滿無償收回”系全國通行規定 |
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上海土地交易公告首次規定土地出讓期滿後收回事件引發爭論。多數業內人士表示此項規定與《物權法》沖突，《物權法》中明確規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。 土地期滿無償收回 並非針對住宅地 ■本報記者調查發現，相關規定是全國規定而不是上海地方法規 ■無償收回的是期滿未申請續期地，住宅用地不用申請自動續期 ■但自動續期後要不要再交一次錢，是否受公共利益制約未明確 ■法律疏漏讓住宅70年難題仍懸著，南京最早2040年遇到 1月14日，上海《第一財經日報》發表瞭《滬土地出讓驚現期滿出讓人無償收回》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場首拍中發現，在土地預申請須知中，出現瞭出讓期滿後出讓人收回並補償相應殘餘價值甚至出讓人無償收回的規定，而且收回的范疇包括土地上的建築物構築物及其附屬設施。文中記者強調，這些規定在歷來的土地出讓中均屬首次。 文章援引房產分析師的話說：這個規定很刺激，以後都這樣，誰還敢買房?誰敢投資地產? 其實不光是房產業內人士感到刺激，眾多買房人更是害怕：按這樣的理解，我們買的房子，在70年土地使用期限滿瞭以後，連土地帶房子不就會被無償收回瞭嗎?那我們買房子的錢到底是買瞭房子，還是付的租金? 第二天，各大網站和媒體紛紛以上海首次規定土地出讓期滿後無償收回為題目進行轉載，這個話題持續發酵，引發眾多媒體紛紛抨擊踐踏私權、挑戰物權法、消滅安全感、與民爭利…… 但是，本報記者調查發現，這應該屬於一起新聞烏龍，這並非上海的地方新規，而是國傢普遍施行的。規定的實質也非70年一滿就收回這麼簡單一刀切。但是這則烏龍新聞的出臺，卻真實地反映瞭民眾對70年大限的恒產焦慮和相關法律的模糊。 真相追尋 新聞發酵 官方《通知》越解釋越糊塗 1月17日，也就是這條消息見報後的第一個工作日，上海市規劃和國土資源管理局在官網上掛出一份《土地期滿後的處理方法相關內容說明的通知》對此作出解釋。解釋中以特別以黑體字標明，所謂出讓期滿無償收回，是針對出讓期限屆滿，土地使用者申請續期未獲批準的，該宗地上的建築物、構築物及其附屬設施的處理方式。 不過，這一通知還是照搬瞭合同文本文字，缺乏通俗解釋。而媒體又在其中拎出瞭符合社會公共利益需要可不批準續期申請的文意，發出因為社會公共利益沒法界定，我們的房子還是不安全的解讀。因為上海國土部門解釋得很不給力，不但未釋疑反而加重懷疑，一時間各地媒體紛紛出來安撫民心，我省不會出臺類似辦法、××地國土部門表示不會跟進的報道魚貫而出。 第一質疑 難道所有開發商都在欺瞞? 本報記者看到這個報道，首先感到奇怪：因為如果存在這一“70年滿後房子收回”規定的話，那麼現在開發商賣房子就變成瞭“借雞生蛋”，把租來的東西直接賣給你，這在法律上是說不通的。最起碼，在購房者和開發商簽訂的售房合同上，應該有這個“70年後收回”的條款提醒，否則就是無效合同。而遍查上海各地購房格式合同，都未見此條款。難道所有的開發商都涉嫌欺瞞詐騙? 上一頁 1 2 3 4 下一頁
再度質疑 上海真敢冒天下之大不韙? 上海作為一個開發前沿城市，難道會帶頭作出這種看似是向上世紀倒退的規定?記者又查看瞭上海市國土部門的說明。上面提到，這一規定的依據是《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十七、第二十八、第二十九三條相關土地出讓限期屆滿的條款。那這三個條款是否是上海市的地方條款呢?記者隨即又查閱瞭包括南京、北京、廣州等多地的《國有建設用地使用權出讓合同》范本，發現都有這三個條款，文字敘述一字不差。這就說明，這個所謂挑戰物權法的規定，並非是上海一地獨有。 原來如此 不是滬版新規，是國土部規定 最終，記者找到瞭這三個條款的來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國傢工商行政管理總局聯合發佈《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本。該示范文本中第五章為期限屆滿，其中第二十五條到第二十七條和上海版《出讓合同》的第二十七到第二十九條完全吻合。也就是說，根據國傢規定，從2008年開始，所有地方的國有建設用地使用權出讓合同中，都必須有這三個條款(本報在右上角原文列出這三個條款供參考)。 所以，所謂上海首次提出，是一條烏龍新聞。確切地說，應該是上海首次把這些條款寫到瞭預申請須知中，結果引起瞭媒體的註意。 法律釋疑 國土部08版土地出讓 合同范本相關條款 第二十五條 使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的，應當至遲於屆滿前一年向出讓人提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批準。 住宅建設地使用權期限屆滿的，自動續期。 出讓人同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。 第二十六條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，並依照規定辦理國有建設用地使用權註銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回，出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建築物，構築物及其附屬設施，按本條第項約定履行：(一)由出讓人收回地上建築物，構築物及其附屬設施，並根據收回時地上建築物、構築物及其附屬設施的殘餘價值，給予土地使用者相應補償;(二)由出讓人無償收回地上建築物構築物及其附屬設施。 第二十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續期的，土地使用者應當交回國有土地使用證，並依照規定辦理國有建設用地使用權註銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。 暫時定心 這個規定不針對住宅用地 看這三個條款，通俗解釋應該是這樣的：1、非住宅用地應當在期限屆滿前一年向政府提出續期申請，住宅用地既然自動續期就沒有申請批準的問題。如果續期申請無傷社會公共利益需要，則政府必須批準續期，但批準後要再交一次土地出讓金。2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續期申請，則到期後政府無償收回。3、如果非住宅用地申請續期因公共利益未獲批準的，政府收回土地並給予補償，如果有約在先不補償的則無償收回。 可見，“無償收回”的情況必須同時滿足以下兩個條件：一，非住宅用地，二，用地期限屆滿前一年未提出續期申請，或者申請未獲批準且事先約定不補償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的“土地轉讓期限未到，不得收回”的條款。 上一頁 1 2 3 4 下一頁
憂心再起 自動續期後仍有三大隱憂 可以看出，土地期滿無償收回報道的來源就在這裡。而這個表述因為過濾瞭眾多的先決條件(如沒有申請續期，不適用住宅用地等)，所以引發瞭全面的擔憂。事實上，第一財經日報的原始報道中，就已經提出瞭不含住宅用地的意思，在許多轉載中該說法被有意無意忽視瞭。 不過，在澄清瞭上海的冤枉後，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的!而且這三個條款中，關於住宅用地70年期滿後怎麼辦，至少有三個關鍵疑問沒有解釋清楚：一是自動續期後，是否還要再付一次土地出讓金?二是自動續期是否會受到社會公共利益需要的影響而不成功?三是，轉讓期限未到不得收回的條款中，也附帶瞭一條尾巴：社會公共利益需要的特殊情況下，政府可以收回土地和建築，但要給予市價補償。 顯然，這些沒有解釋清楚的三個關鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人最關心的地方。 法律回溯 確實不是挑戰物權法 就這三大疑問，本報記者詢問瞭眾多相關部門和專傢，得到的答復都是很復雜，目前還說不清楚。甚至有人私下對記者表示，這個問題超出瞭我們現在的智慧，還是幾十年後後人來解決。 不過記者查閱到，2008年這個新版合同出臺後，國土部土地利用司參與合同制定的幾位官員和專傢就曾發表過《以規矩成就方圓——國有建設用地使用權出讓合同示范文本詳解》的文章，對此進行瞭一定的解釋。 按照這篇權威文章的解釋，出臺這個新版合同，本來目的就是去適應《物權法》的。 根據該文章的法律回溯，最初關於屆滿收回的法規，是1990年實施的國務院55號令第40條規定：(土地)出讓年限屆滿，出讓方有權無償收回土地使用權，地上建築物及附著物所有權也由出讓方無償取得，由於當時商品房制度還沒實施，房子都是公傢的，所以這個規定簡單規定全收回。 而隨著商品房制度的建立，經過歷次修訂的《城市房地產管理法》取消瞭55號令連房帶地全收回規定，做出瞭必須提前一年申請續期的規定。但這一規定沒有區分住宅用地和非住宅用地，而且對未申請續期或申請續期未獲批準的情況下如何補償，沒有任何提及。 2007年10月1日起實施的《物權法》對此作瞭進一步明確：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。 所以，這相關屆滿後土地如何續期的三條款，恰恰是根據《城市房地產管理法》、《物權法》，結合《合同法》的基本原理作出的，雖然說確實還留瞭漏洞，但說它挑戰物權法，並非事實。 法律漏洞明顯70年難題仍未解 這條有些“烏龍”的新聞能夠持續發酵，除瞭被媒體解讀為“繼續調控樓市，銜接房產稅出臺”的政策意義外，更重要的是觸到瞭老百姓心頭的痛處：辛辛苦苦攢瞭多年的錢買來的房子，真的不能是自己的永久財產，隻能住70年就要無償上交?正如南京市長季建業前幾天接受本報專訪時所說，“無恒產則無恒心”，“無償收回”四個字，是對“恒心”的打擊。 上一頁 1 2 3 4 下一頁
現在雖然可以基本確認，所謂期滿後無償收回的規定，並不適用於住宅用地，但是，自動續期的條款後面，卻沒有提及是否要和政府批準續期一樣再交一次土地出讓金，這是個很可能到時候被靈活操作的法律漏洞。同時，《物權法》面臨的老問題還是沒解決：社會公共利益需要這個沒有明確界定的概念，還是時刻懸在頭上，讓自動續期看起來似乎並非無條件，也讓無論期限屆滿與否的房子，都沒法徹底避免被征收的陰影。 難道，這個難題真的如業內所說，要留給後人來解決? 延伸 青島已現到期難題 南京最快2040年面對 住宅用地的70年大限，很多人調侃說，孫子的事情。真的嗎? 2009年，《新華每日電訊》就報道說，青島開發區阿裡山小區因為1989年創新嘗試設定瞭20年的土地使用期限。現在到期瞭，怎麼辦?還沒有後續說法。 在南京，一些2000年開發的酒店式公寓，主要分佈在新街口、鼓樓等地，因為屬於商業用地，使用年限是40年，卻在30年後就要遇到這個問題瞭。國土部門說：這個問題應該由《物權法》來解釋，國土部門隻是執行機構，我們說瞭不算，也不夠權威。 另外，在招拍掛以前的劃撥土地建築的老小區，因為沒有掛牌出讓，所以土地證上沒有寫期限。雖然沒有到期收回之憂，但也不在不得收回的保護范圍裡。 上一頁 1 2 3 4 下一頁
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2014年1月14日星期二
調查稱“土地期滿無償收回”系全國通行規定
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