推遲CBD地王面世 北京試水“價高者出局” |
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秋天是收獲的季節，但是，對於苦等北京CBD核心區地塊第一階段評標結果的61傢企業而言，或許很難收獲一個階段性的成果。 按照早先業界預計，9月北京市國土局將公佈CBD核心區地塊招標的第一階段評標結果。然而，天不遂人願——截至目前，總計61傢投標企業的規劃方案仍在審定當中，由於工作量巨大，第一階段的評標結果，9月恐將無望公佈。 這是一次十分藝術的時間選擇，當北京樓市被假性回暖的輿論籠罩之時，CBD核心區的土地出讓，勢必會導致地價抬高從而發出與目前樓市調控相反的市場信號，而北京市政府則有可能在此宗土地的出讓過程中，試水出價最高者出局的新評標標準。 拖延的藝術 9月原本是潘石屹認為可以等到CBD核心區地塊第一階段評標結果公佈的日子，但現在9月上旬已近尾聲，作為投標企業的SOHO(中國)卻沒有得到第一階段評標結果將要公佈的通知，在此之前，潘石屹曾花費300萬元制作瞭這一地塊的規劃方案。與潘石屹一起投標的另外60傢企業，對於評標結果公佈，也是一樣的一無所知。 實際上，由北京市規劃委、北京市國土局牽頭的評標委員會，已經緊張工作一個月有餘，初步的第一階段評標結果，已經基本廓清。至於未予對外發佈的原因，乃是時機選擇的問題，而這一問題，已經報請北京市政府酌定，截至本報發稿時止，北京市國土局、北京市土地儲備中心，尚未獲得來自北京市政府的相關精神。 SOHO(中國)副總裁許洋告訴記者，本次評標實際上分為兩個階段，第一階段要求投標企業報送兩份規劃方案，一是本次出讓的四塊土地的規劃方案，二是總體12塊土地的規劃方案，評標委員會根據方案篩選出第一階段的中標者進入第二階段，再綜合對比出價、付款進度、開發資質、能力等方面的因素。 這意味著第一階段評標結果的公佈才是真正競價的開始。北京市的擔心在於，黃金地段的土地可能競出的高價，將向市場傳遞與總體調控精神相反的信號，因為9月的北京樓市，剛剛迎來4月樓市嚴厲調控以來，首次成交量與成交均價的雙雙反彈。 政府擔心，如果這時候再有一塊高價土地出來，市場立刻會認為調控引發的市場調整已經過去，房價將會繼續上漲，這是認領瞭政治任務的北京市政府，無論如何也不能接受的，尤其是在這樣的政治環境下。中原地產華北區董事總經理李文傑認為。 北京市國土局的一位不願具名的官員亦向記者坦陳，CBD地塊的出讓時機的選擇，確實是個藝術的問題，除此之外，便不願多言。 價高者出局 潘石屹不僅不知道第一階段的評標結果何時能夠公佈，就連他自己有沒有最後贏得這場爭奪戰的信心，也不知道。因為這塊土地或許將開啟北京土地市場價高者直接出局的新時代。 與潘石屹關系過從甚密的地產大炮任志強，或許對此更有直觀感受。從2010年4月開始，他麾下的華遠地產在北京土地市場的投標過程中，兩次報出最高價格，但換來的，卻都是直接出局的結果。 記者瞭解到，這樣的評標標準將逐步被寫入商業開發用地的出讓評標標準，而CBD核心區地塊的出讓一旦啟動第二階段的實質性競價之時，便將是價高者直接出局寫入評標標準的時刻。在此之前，北京市對於限價出讓的方式，隻是在兩限房用地中使用過，而且限制的對象是房屋售價，而非土地出讓金價格。 在價高者出局的規則之下，土地評標的標準將更為復雜，政府組織的評標委員會將主要依據土地獲取者日後的物業經營模式、規劃設計方案與城市總體規劃方案的合理銜接甚至是保障性住房的配建、設計等。北京市政府的核心思路在於，避免短期內再次出現高價土地。 上一頁 1 2 下一頁
目前，正是因為與該政策配套的相關評標的標準與方式還未有最終定案，CBD核心區的第一階段評標結果才在進入9月上旬之後，遲遲未予公佈。 在此之前，北京市曾對土地出讓方式進行過一次調整，增加瞭暗標出讓的方式，即取消現場競價的過程，由競買企業根據對土地的綜合評估出價投標，而後同時開標，但這一方式，仍然采取的是價高者得的原則。 我們不希望在短期內再出現高價土地，我們希望土地市場平穩。北京市國土局的一位官員向記者表示，所有出讓方式的調整與豐富，都是圍繞這一核心進行，至於價高者直接出局這種評標方式，他未予評價。 出讓金量補 針對高地價相應調整土地出讓方式的背後，實際上是北京市2010年的土地出讓金收入，並沒有太大壓力。2010年，由於樓市處在宏觀調控環境之下，北京市政府未下達明確的土地出讓金指標任務，而相關部門的內部理解，在供應計劃確保基本完成的情況下，土地出讓金與2009年基本持平即可。 北京市政府的數據顯示，2009年北京市土地出讓金收入總計930億元，而截至目前，北京市的土地出讓價款總額已經接近2009年全年的75%，與去年持平，總體不存在問題。 至於未來的土地出讓收入如何保證穩定增長的問題，北京市目前基本確定的是以量補價的思路，即增加新區土地供應，特別是傳統城市核心功能區規劃拓展之後的新區土地供應，如此一方面可以確保土地出讓金的總金額不縮減，能夠滿足財政收入的需要，另一方面，還可以增加土地供給，確保年度供地計劃的完成。 及至目前，北京市先後批準的金融街西擴和CBD東擴兩個城市功能區總體規劃的調整，而《CBD核心區二期土地一級開發項目建議書(代可行性研究報告)》目前也已獲北京市發改委批復，同意市土地整理儲備中心對CBD核心區二期組織實施土地一級開發，所謂CBD二期土地項目，即是CBD東擴之後的新區土地，總計土地面積19.75萬平方米，總規劃建築面積最高可達78萬平方米。 李文傑告訴記者，按照保守口徑估算，上述土地的總貨值，至少將高達400億元人民幣，因此，這些土地即便不再以價高者得的競價方式出讓，僅此區域的土地出讓，北京市就陸續有400億元的收入保底。在這樣的情況下，政府就可以不再一味地追求土地高溢價成交來充盈財政收入。 上一頁 1 2 下一頁
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2013年12月15日星期日
推遲CBD地王面世 北京試水“價高者出局”
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