房企“彈藥充足”上演土地“搶奪”戰 |
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臨近年底，房地產開發商紛紛開始儲備土地，在前抑後揚的土地市場，部分提前完成全年銷售任務的房企，開始在土地市場上演宅地搶奪戰。 2012年12月25日，萬科、首開聯合體力挫保利、中鐵建、綠城、華遠等多傢開發商，先後以7.8億元和6.4億元的價格獲得北京兩宗土地。此前，在成都、南寧、濟南等地萬科采取攻城略地。數據顯示，截至12月4日，2012年萬科拿地金額總計已經達到378.21億元，占到今年前11個月銷售業績的30%左右，這一成績也遙遙領先其他房企的拿地節奏。 土地儲備 萬科11月的銷售簡報顯示，2012 年1~11月份，萬科累計實現銷售面積1178.8 萬平方米，銷售金額1271.5 億元，成為今年第一個銷售額破千億元的房企。 或許正是這千億元的銷售額讓萬科在土地市場多瞭一些底氣。 數據顯示，從下半年開始，到11月末的5個月內，萬科的拿地數量已達42宗。尤其是四季度以來，無論在拿地數量上還是金額上都出現大幅增加，僅11月份就拿地12宗，共計花費金額64億元。 如果說萬科拿地有穩定的銷售額做後盾，可以做到手中有糧，心中不慌，那麼，綠城在土地市場的表現卻和其產品定位一樣，走高端精品路線，激進冒險。 據綠城中國公告顯示，截至11月10日，2012年綠城銷售額已達到484億元(含29億元的協議銷售額)。也就是說，綠城提前兩個月就完成瞭年度總目標。 其中報顯示，從6月底至11月中，綠城已經在上海、杭州、合肥、天津、大連等核心城市購地，土地款總金額為167億元，加上上半年購地款，綠城在2012年的土地支出超過200億元，占銷售款將近一半。 不過，綠城集團董事長宋衛平表示，這些土地是綠城和其他企業的合營公司完成，除瞭大連地塊綠城出資40%外，其餘購地資金已都不用綠城支付現金。 一般來說，銷售回款作為房企主要資金來源，一旦銷售任務有保證，房地產必然會有拿地擴張的態勢，在資金充足的第一時間就會選擇搶占土地市場，因為成本小，這時候拿地風險最小。易居研究院研究員嚴躍進告訴《中國經營報》記者。 在此背景下，在土地市場保守的招商地產拿地策略也發生瞭轉變。 在招商地產股東大會上，招商地產董事長林少斌表示，他看好未來10年中國房地產市場的發展，2013年的銷售目標將超過400億元，較2012年增長100億元左右。數據顯示，2011年，招商地產拿地面積比2010年增加逾30%。今年前11個月，招商地產拿地規模已超過2010年和2011年的總和，創有史以來新紀錄。 中國房地產學會副會長陳國強認為，近期土地市場集中成交，一個重要原因就是房企資金情況的好轉，部分調價房企的銷售回款較好，資金鏈情況穩定，有足夠的資金拿地。此外，房企在經歷瞭前一階段的‘無地可買’與‘以價換量’之後，手中土地儲備量急劇縮減，也會選擇合適時機出手。 銷售回款 當前階段，銷售回款成為房企最為倚重的融資渠道。易居研究院副院長楊紅旭說。作為房企來說，這也是最直接、最快捷緩解現金流壓力的有效途徑。 數據顯示，前三季度萬科總銷售額963.2億元，雖同比微幅下跌2.5億元，但上半年，萬科ROE數值為6.76%，比去年同期6.44%提高0.32 個百分點。“萬科已不在乎銷售目標導向，要看有效增長，萬科盈利水平取決於周轉，通過快速周轉來給股東提高回報率。萬科把“寶”壓在瞭下半年，尤其是9月以後，寄望四季度實現快速周轉。”萬科董事會秘書譚華傑表示。 上一頁 1 2 下一頁
公司今年的推盤量前低後高，大部分的推盤集中在第四季度，隨著這批新盤的入市，全年銷售增長當無懸念。與之相應的是，9月底，萬科持有貨幣資金333.1億元，足以覆蓋短期借款和一年內到期的長期借款的總和186.1億元，財務水平仍可謂穩健。 截至2011年年底，綠城負債率達148.7%，同比上升16.7%，集團銀行結餘及現金、抵押銀行存款共58.8億元，僅為上年的三分之一。公司董事長宋衛平表示，去年最慘的時候，公司賬面上隻有幾千萬的資金。 為此，今年以來，綠城為緩解資金緊張狀況，采取瞭引入戰略投資者、轉讓部分項目等措施進行自救，預計年底其資產負債率將達到65%。公司每年都會有一定的債務額度，目前債務在可控范圍內，預計年底銷售額將達500億元，現有銷售回款可以覆蓋短期債務，這將有效降低負債率。馮征坦言。 楊紅旭告訴記者，1~11 月份，房地產開發企業本年到位資金85802 億元，同比增長14.1%，增速比1~10月份提高2.5 個百分點。前11個月，房地產開發企業本年到位資金同比增幅繼續加大，房地產企業資金好轉跡象明顯加速。 上一頁 1 2 下一頁
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2013年12月13日星期五
房企“彈藥充足”上演土地“搶奪”戰
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