新鴻基在港業績下滑 奪上海地王發力內地 |
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【中國經營網綜合報道】日前，“超人”李嘉誠頻頻拋售香港與內地資產的新聞，引發瞭業內對其要將投資重心西移的質疑。事實上，從目前香港的房地產市場現狀看來，李嘉誠拋售香港資產尚屬情理之中，但對於內地物業的拋售，便叫人摸不著頭腦。 不過，就在李嘉誠大量拋售內地資產的同時，同為港商的新鴻基，卻在大舉爭奪內地地王，與李嘉誠的投資路線形成鮮明對比。 新鴻基奪上海地王 據新聞晨報9月13日報道表示，9月5日，新鴻基地產全資附屬公司威萬國際以217.7億元人民幣，成功投得上海徐傢匯中心項目地塊，樓板價37264元/平方米，溢價24%。刷新瞭由2010年外灘8—1地塊創下的上海總價地王紀錄，僅次於2009年廣州亞運城地塊255億元，成為全國土地拍賣史上第二高價。 對此，新地主席兼董事總經理郭炳江表示，徐傢匯地塊位置優越，極具發展潛力，公司對以合理的價格投得項目感到高興，並希望在繼上海國金中心及上海環貿廣場後，徐傢匯中心項目能為上海帶來嶄新矚目的新地標。 另外，據中國經營報報道，拍地之前，上海地產界一直認為，如此天價的項目，唯房企聯合體方有實力開發，但新鴻基內部人士曾對外表示，尚無引入合作方的意願。 報道援引一傢港資參股的房企高管介紹表示，徐傢匯是上海五大商圈之一，重要性與南京西路、陸傢嘴等商圈不相上下。在徐傢匯商圈，多傢港資房企都早早進入，恒基兆業、恒隆地產都有非常成熟優質的項目，而港資房企“大佬”之一的新鴻基卻在徐傢匯一片空白，未免有些尷尬。 同時，新鴻基有意擠入徐傢匯區域，而更關鍵的在於，上海市政府方面也願意在多傢港資房企間作出平衡，對新鴻基拿地是比較滿意的。 中國經營報還獲悉，徐傢匯中心將成為新鴻基在上海的第7個項目，目前新鴻基在上海有國金中心、環茂廣場、中環廣場、濱江凱旋門等6個項目。其中大部分為商辦項目，少部分為住宅。 後期運作或存難題 雖然新鴻基對徐傢匯地塊十分看好，但據分析，此地塊在後期運營上或存在一定難題。不過，從新鴻基以往的運作上來看，雖然過程可能會比較艱難，但似乎不會有過多負擔。 理財周報援引國信證券地產研究員分析表示：徐傢匯中心項目配合地下的工程，可能需要投入超過400億元，單是收回成本可能就需要20年。而對於企業來說，如果後續沒有充裕現金流或融資渠道，極大的可能性是項目的開發周期會被惡性拉長。 更關鍵的是，由於該地塊此前有長期被閑置的“經歷”，為瞭防止再次出現“囤地”行為，本次出讓對其土地金繳納、開工和竣工之日等都有詳細規定，新鴻基在簽訂土地出讓合同後，10日之內需要交納65.31億元第一期土地出讓金。 據此，理財周報也援引新鴻基的財務數據表示，其2012-2013年中報顯示，截至2012年末，集團負債比率為16.5%，財政狀況穩健。而今年3月份，新鴻基還宣佈，與21傢國際主要金融機構簽訂一項為期五年的152億港元銀團貸款協議，配合香港與內地的業務發展需要。 同時，報道還援引位於杭州的某地產公司董秘分析表示，鑒於這個項目在一線城市，又由一流的開發商主導，雖然資金要求高，但並不十分擔心項目的後期運作。“想必新鴻基能拿下這樣一個項目，一定是基於很周詳的考慮。而且既然拍下瞭，就必定會對後期資金投入作詳盡的規劃，對於每一個時間點上的盈利都會有仔細的測算。所以對於新鴻基會如何操作這樣一個地王項目，我們可以拭目以待。” 上一頁 1 2 下一頁查看全文
因此對於如斯“高端地塊”，盡管後期開發並非易事，但鑒於新鴻基的整體實力和歷史業績，似乎無需太過擔憂。 發力內地或因在港業績下滑 事實上，新鴻基將目光轉投內地市場的背後，似乎與其在香港所面臨的艱難環境有關。 據每日經濟新聞報道，去年10月底開始，香港政府為抑制連漲8年的房價連出狠招，香港房企的日子不再好過。9月12日，新鴻基地產公佈瞭截至6月底2012/2013財政年度全年業績。報告期內新鴻基地產營業收入537.93億港元，同比減少21.35%。新鴻基表示，集團業績下滑主要是因為物業銷售不及去年。年報顯示，期內來自物業銷售的凈利潤為71.9億港元，而去年為130.7億港元，大跌45%。年內銷售總額為329.05億港元，同比下滑13.8%。 報道還表示，香港項目銷售額的下滑與當地政策關系密切。近一年來，香港樓市深陷調控泥潭。 2012年10月26日，香港政府頒佈首道遏制樓價措施：首先加碼額外印花稅至20%，同時對於非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房，將額外收取15%的買傢印花稅，適用期3年。4個月之後，印花稅成本增加的范圍全面升級，2013年2月底的新政規定，針對在港置業的二套房買傢，200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納買賣印花稅，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納，相比之前的4.25%提高一倍。按此計算，若是非港人在香港短炒房屋，成本可能最高達到房價的40%以上。 而對於香港樓市的直轉急下，新鴻基地產早在今年初已深有體驗，並成為今年房企中鮮有的調低年度銷售目標者。 報道同時援引郭炳江介紹表示，對於短期內的香港樓市，預估並不如以往樂觀，他認為雖然香港樓市中小型單位的需求仍然存在，但最近實施的一手住宅銷售新條例增加瞭籌備推售項目的成本和時間，更重要的是，香港政府推行的嚴厲措施，尤其是不同類型的印花稅，仍會令各種置業需求受壓。 相反的，與香港樓市的慘狀相比，新鴻基在內地項目的業績，似乎十分喜人。 每日經濟新聞報道稱，最新年報中內地項目的業績令集團驚喜，根據年報顯示，報告期內，內地項目合約銷售額已達100億港元，同比增幅超過七成，成為新鴻基地產銷售額的救命稻草，郭炳江也十分驚訝，直言該數字“遠高於財政年度初所做的預期”。由此，向來保守的新鴻基地產會在上個月拿出超過200億元人民幣購置一塊上海的土地，並不難理解。(編輯：盧月) 上一頁 1 2 下一頁查看全文
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2013年12月17日星期二
新鴻基在港業績下滑 奪上海地王發力內地
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