地票探路拿地門檻土地調控漸臨 |
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中國土地市場調控正迎來新一輪變化。 記者獲悉，2010年7月1日起，在成都市招拍掛出讓的土地，競買者必須持有地票才能參與土地競標。 地票對於城鄉統籌試驗區的成都來說，並不算新鮮，但將地票與招拍掛聯系起來尚屬首次。在業界人士看來，這意味著國土部門正在通過提高土地出讓金門檻，嚴格監管土地出讓制度等系列舉措，主動參與到房地產調控中來。 試水 在成都地產業界看來，地票與招拍掛聯姻，更多的是在城鄉統籌背景下農村建設用地流轉的破冰之旅。 成都的地票制度正式文件還有待會簽，但地票制將在7月份以後的土地出讓市場開始執行。成都市國土局一位人士告訴《中國經營報》記者，目前形成的初步辦法是，開發商要參與競拍土地，將先到土地交易中心購買地票，憑票入場，而目前在成都市場，地票指標價格約為每畝15萬元左右。 此前，農村建設用地的流轉僅限於成都各區縣的土地部門之間。去年12月底，成都就有1.6萬餘畝農村建設用地指標被拿出來公開拍賣，交易對象限定為各區縣國土部門，在此基礎上才能推廣到房地產企業。 一旦農村建設用地的指標流轉從國土部門之間擴展到房地產企業，將會正式拉開農村建設用地流轉序幕，一個數萬畝的農村建設用地市場將被激活。長期關註成都土地流轉的天愛地產顧問機構總經理何欣分析，近幾年成都城鄉統籌新增的後備建設用地指標達65萬畝，而2009年成都的國有土地供應量僅在1萬畝左右，天量的建設用地大規模入市將整體拉低地價，從而平抑房價。 探路 數月以來，房產新政下量跌價滯的狀態一直被業界冠以高地價所致，而大部分房企不拿地的狀態則為未來的樓市走向增添瞭更多的迷局。 調控數月以來，大部分房企仍手握現金，並寄望於未來調控松懈，隻要不拿地，中央政府就隻能調房不調地，這招形不成雙管齊下。西南證券土地分析師嚴偉認為。 由於我國房地產市場一直存在土地供量不足，導致房價是越調越高，而農村建設用地流轉一直被視為增加土地供應、緩解高房價的重要途徑之一。一旦政府將農村天量的建設用地指標落地為經營性用地，無疑會在土地市場上形成天量供應，這將徹底解決目前土地供應不足的問題，對地價、房價的抑制也將取得根本性的突破，何欣分析，近期中央不斷釋放出通過土地調控平抑房價的信號，成都通過地票模式，掛鉤招拍掛出讓市場，看似提高瞭土地出讓的門檻，實則將打開增大供應的大門。 但開發商買到地票，並不意味就拿得瞭土地的使用權。 據瞭解，拿到地票的開發商如果想將地票兌換成土地，需要先在符合城市規劃和土地利用規劃的范圍內，尋找合適的尚未被國傢征用的地塊。然後開發商可向政府提出征地請求，政府會按程序對該地塊進行征用，並進行公開招拍掛，拿到地票的開發商也必須與其他企業進行平等競拍。如果地票持有者最後沒有競得該地塊，政府將會從拍賣價中扣除地票價格返還給地票持有者，不過利息損失將作為投資風險由開發商支付。 “由於開發商持有地票並沒有獲得優先權，反而還會有利息損失的風險，因此大傢興趣有多大尚難確定，而政府為瞭吸引企業競買土地指標，最終會將土地交易演變成定向拍賣，或者協議拿地的出現。”成都一傢本土開發企業負責人張志東認為，一旦“地票”模式落地，有深厚政府背景的本土企業可能將獲益頗多，“雖然增加瞭拿地成本，但中小企業可操作的空間更大”。 上一頁 1 2 下一頁
土地調控第二波? 一位接近國土部的人士告訴《中國經營報》記者，此輪國土資源部的目標非常明確：就是要控制目前市場上的囤地、炒地行為，通過有效遏制開發商的非理性行為，控制過快上漲的房價，形成新一輪的國土調控。而地方國土部門的態度將會成為其中的關鍵。 盡管僅是一次嘗試，但上述國土局人士更願將地票模式看做是土地交易監管趨嚴的嘗試。此前，幾乎與房產新政同步出臺的土地新政也被國土部門重新搬上舞臺。這一輪的土地新政要求土地出讓的首付比例不低於50%，現在可能再次提升門檻。這位國土局人士表示。 《中國經營報》記者從日前的國土資源部會議中還瞭解到，下半年，國土資源部將調控工作重點放在瞭 保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房和嚴查屯地上。 抬高土地出讓門檻，提高土地出讓金比例實際上傳遞出的一個政策信號是，房地產調控將成為一個常態，整個土地交易的監管進入瞭最嚴厲的階段。張志東分析，目前大部分房企拿地積極性並不高，而在此時進行土地調控，國土部門並非完全為瞭打壓房地產市場，而是希望在調控中爭取更多的話語權，解決供應的矛盾。 這一說法得到上述國土部人士的認同，他認為，提升土地出讓門檻，是要解決土地供應的方向，而加上通過地票的形式，國土部門將更好的調節市場用地與保障性住房用地的供應矛盾，形成一個供應的雙循環。 上一頁 1 2 下一頁
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2014年3月9日星期日
地票探路拿地門檻土地調控漸臨
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