主題公園圈地兇猛 |
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迪斯尼主題樂園的成功帶動瞭地方政府對主題公園的熱情，借助於主題公園等大型旅遊項目，旅遊+地產儼然已經成為一種地產開發的新潮模式。 但是，各種名目的主題公園卻鮮有賺錢的。數據顯示，民間約有1500億元巨資被套牢在2500多個主題公園上，其中70%處於虧損狀態，20%持平，僅有10%左右盈利，三分之二以上無法收回投資。 以影視城為例，知情人士告訴《中國經營報》記者，全國的影視城項目能夠盈利的隻有中視無錫影視基地和橫店影視城兩傢，其餘都在虧損。 二三線城市的主題公園，實質就是拿地做地產開發。上海旅遊景區方案獨立制作人劉雲平對記者表示，地方政府對旅遊+地產的開發模式心知肚明，樂見其成，甚至主動參與，借主題公園推高當地房價，開發地產。 千億投資蜂擁主題公園 如果直接以開發房地產的名義，基本上很難批到地，而借主題公園的名義，則好辦得多。 近年來，隨著房地產調控措施的逐漸縮緊，開發商獲得商業地產用地的難度不斷加大。上有政策，下有對策的招數也不斷翻新，旅遊地產從最初很有生命力的全新業態，演變成今天聲東擊西的巧立名目。 眼下，新一輪主題公園建設在全國遍地開花。僅在長三角地區，就有包括上海歡樂谷、常州恐龍園、嬉戲谷、蕪湖方特歡樂世界、橫店影視城等主題公園，同樣起傢於深圳的歡樂谷、方特歡樂世界等主題公園均已在全國多個城市重點佈局。 在安徽，已經明確的已建、在建及規劃的主題公園項目投資額高達數百億元。繼深圳華強集團在安徽蕪湖建造大型主題公園方特歡樂世界之後，安徽多個市縣都宣佈上馬主題公園項目。據公開報道，安徽滁州市擬引資200億元建設一個以恐龍為主題的侏羅紀公園的項目。安徽六安建設的金領歡樂世界主題公園計劃總投資超過12.5億元。 蕪湖的成功吸引瞭安徽其他地區的仿效跟風。華美首席知識專傢趙煥焱在接受本報記者采訪時說。 在浙江，東陽橫店影視城也帶動瞭其他城市的熱情。據本報記者梳理，溫州、紹興、諸暨等地均宣佈瞭建設大型影視城的計劃。以溫州泰順國際影視城項目為例，規劃用地面積5000畝，由中央電視臺新影集團和中匯聯合投資基金管理(北京)有限公司共同建設，總投資金額達50億元人民幣。 然而，主題公園的經營並不像表面看上去那麼風光。趙煥焱表示，民間有1500億元巨資被套牢在2500多個主題公園上，其中70%處於虧損狀態、20%持平，僅有10%左右盈利，三分之二以上無法收回投資。 國內主題樂園的問題大都相對集中，即配套產品沒有同步開發;缺乏創意以及經營模式不當;簡單復制海外同業，沒有好好做可行性研究。大多數中國主題公園衍生品收益僅占整體收入10%左右甚至更少，80%以上收入來自門票。趙煥焱介紹。 相比之下，迪斯尼的收入來源則豐富多樣。美國迪斯尼樂園每年的收入30%來自門票，媒體影視30%，衍生品30%，其他10%;日本迪斯尼門票占收入比為45%，商品35%，餐飲19%，其他為1%。 劉雲平透露，長三角地區一投資數億元的知名主題公園，年利潤僅200多萬元。這個業績已經讓老板很高興，隻要達到盈虧平衡就可以瞭，因為重心在房地產開發上。 劉雲平認為，“開發商以優惠價格獲得旅遊用地後，拿出很小一部分做個景區，其實從立項之初旅遊項目就是幌子，開發商根本沒打算把這部分投資收回來，從一開始就沒把旅遊項目作為盈利重點。因此，以主題公園開發為借口的旅遊地產項目，就變成瞭純粹的房地產。” 上一頁 1 2 3 4 下一頁
對於地方政府來說，主題公園建設則是另一種形式的賣地。趙煥焱認為，主題公園項目在開發建設上都為旅遊+地產模式，在主題公園周邊開發度假別墅群、休閑配套商業街等等。在土地資源日趨緊張、國傢對土地調控越發嚴格的情況下，拿地成為主題公園投資方的主題。 地方政府甚至直接參與主題公園的開發。據本報記者從知情人士處瞭解，安徽蕪湖某主題公園一期公園產業用地2200畝，當地政府另外配套房地產用地2300畝。二期公園產業用地2000畝，則由政府與企業合作開發，政府出土地，企業出資金，投資約15億~20億元人民幣，政府補貼7億元人民幣，產權歸政府所有，企業運營管理，利潤由企業和政府分成。 對此，劉雲平表示：二三線的主題公園，實質就是拿地、做地產開發。對於地方政府來說，希望主題公園提升一點人氣，增加當地的旅遊收益份額，提升當地知名度與軟實力;但更重要的還是借主題公園推高當地房價，開發地產。而且，如果直接以開發房地產的名義，基本上很難批到地，而借主題公園的名義，則好辦得多。 在一些城市，甚至隻要是投資主題公園，一個方案報上去，政府部門就把全部土地審批程序辦理瞭。知情人士透露。 主題公園盈利能力普遍較弱 各地主題公園建設要改變過去重規劃、輕創意的套路，真正重視創意的作用，體現主題的特色，來提升主題公園的盈利能力。 借旅遊之名大行房地產建設之實的主題樂園開發，動輒上千畝的圈地建設，已經引起瞭國傢相關部委的註意。 2011年12月，國傢發改委、國土資源部以及住房和城鄉建設部三部委聯合下發文件等級標註特急的《關於暫停新開工建設主題公園的通知》(以下簡稱《通知》)，叫停主題公園審批。文件下發後，各地開始摸底排查。 叫停主要是為規范主題公園開發和旅遊地產項目做準備。劉雲平表示。 據國傢發改委下發的《通知》精神，在摸底調查之後，國傢有意出臺規范發展主題公園的具體政策。 分析人士據此認為，國傢大力發展旅遊產業的基本態度沒有改變，但主題公園的門檻或將提高。趙煥焱表示：全國已經有27個省區市將旅遊業確定為國民經濟的支柱產業並大力加以培育。全國有20個省區市已經出臺或正在研究制訂一系列具體措施。在資金支持上，多數省區市旅遊發展資金增幅都超過50%。但是，智力的支持大大不夠。 在劉雲平看來，作為地方政府的政策配套，對特大型旅遊項目，安排一部分商業地產用地並不為過。其實，應該限制的是旅遊項目與地產項目的用地比例，除一些占地面積較小的特殊旅遊項目外，如果一個項目的地產用地遠遠大於旅遊用地，就有掛羊頭賣狗肉之嫌瞭。 叫停這樣的項目對促進地方旅遊業的良性發展，無疑是正確的。劉雲平認為，這類地產項目依托比較稀缺的自然風光以及優質氣候條件等壟斷資源，打的是景觀牌或生態牌，即使為瞭蒙混過關，勉強開發一些旅遊項目，也與旅遊地產的概念南轅北轍，更容易縱容對人工景觀旅遊開發的粗制濫造。 各地主題公園建設要改變過去“重規劃、輕創意”的套路，真正重視創意的作用，體現主題的特色，來提升主題公園的盈利能力。劉雲平認為，“這些年，主題公園開發在數量上發展很快，總體規模很大，但除瞭深圳華僑城歡樂谷等產品系列，以及廣州長隆、杭州宋城等為數不多的主題公園外，單體項目盈利能力普遍較弱，這也是很多旅遊企業把精力、財力轉向房地產開發的主要原因。” 上一頁 1 2 3 4 下一頁
概念紮堆意在拿地 在房地產業實施嚴厲的調控政策之後，開發商紛紛把目光投向瞭商業地產項目，與積極招商的地方政府也是一拍即合。如果僅靠旅遊項目，其盈利將面臨一個非常長的過程。為瞭吸引更多的知名開發商，包括成都、大連、青島、鄂爾多斯等在內的多個二三線城市都打起瞭金融牌，規劃出 金融城、金融街和PE城等項目。此外，雲計算基地和軟件城等科技產業概念也被地方政府廣泛使用。 案例 華僑城曲線拿地 低價拿地，以旅遊綜合項目為目的對土地進行成片開發，然後以主題配套公園拉動項目均價，再以地產業務銷售現金和利潤反哺旅遊。 在中國主題公園的開發模式中，由國企華僑城開發的歡樂谷系列主題公園可謂是一個標桿，其旅遊+地產的模式亦被後來者所模仿、學習。 不過，華僑城主題公園綁定房地產開發的模式在上海卻未能如願以償。在上海歡樂谷周邊，目前上海華僑城暫無地產項目。上海華僑城投資發展有限公司相關負責人在回復《中國經營報》記者采訪時表示。 這並不意味著華僑城在上海就放棄瞭地產開發。事實上，借助於主題公園的這塊敲門磚，華僑城在上海拿地亦頗有斬獲。 後期項目仍在繼續 記者乘車前往上海歡樂谷所在的松江區佘山國傢旅遊度假區采訪時，車子一過松江區泗涇開發區，沿途風景頓變。一側森林密佈，其中間雜皆別墅，沿途依次分佈麗茵、雲頂、頤景園、銀湖等多個別墅區;另一側正在開發中的樓盤亦連綿不絕。 上海歡樂谷便坐落在別墅群的包圍之中。由於下雨，公園內遊人不多。廣場上的公告牌顯示，大型遊樂設施臨時關閉，能玩的僅有部分室內項目。 2009年9月12日，經過三年建設，上海歡樂谷正式開業。上海歡樂谷是華僑城第四個連鎖景區，園區占地面積90萬平方米，擁有7大主題分區、百餘項觀賞體驗項目及商業配套設施，總投資規模達40億元。 但與此前深圳歡樂谷、北京歡樂谷、成都歡樂谷主題公園綁定房地產的開發模式不同的是，華僑城在上海歡樂谷周邊拿地的想法卻未能如願。 在上海歡樂谷周邊，目前上海華僑城暫無地產項目。上海華僑城投資發展有限公司相關負責人在回復本報記者采訪時表示。 不過，華僑城也並非全無收獲。據本報記者瞭解，2010年上海華僑城曾拿下瞭歡樂谷園區外的一塊商業用地，計劃建設與歡樂谷配套的高端主題酒店和度假村項目。25日，記者在上海歡樂谷內亦看到酒店籌建小組字樣的招牌。 此外，在上海歡樂谷西側，一個占地12公頃的超級水公園正在建設。上海華僑城工作人員告訴記者，項目已經完成土地平整，作為上海歡樂谷的二期項目，預計將於2012年建成開放。 另據上海政府網消息，超級水公園以及主題酒店和度假村項目僅僅是歡樂谷的小二期，接下來還將有一個大二期，在華僑城歡樂谷西南角再打造兩個總面積達2平方公裡的大型主題公園，與歡樂谷在形式和內容上形成歡樂錯位。 這也被認為是歡樂谷應對將於2016年開業的上海迪斯尼樂園的舉措。不過，上海華僑城方面對此問題較為敏感，不願透露相關規劃情況。 主營業務地產化明顯 上海歡樂谷項目實際上屬於上海佘山大型綜合性旅遊項目的一部分，其最初構想並非隻有主題公園。 其時，迪斯尼樂園項目落地仍在未有定論之時，上海方面對於歡樂谷寄予厚望。 上一頁 1 2 3 4 下一頁
據深圳華僑城控股股份有限公司2005-36號公告顯示，上海華僑城旅遊綜合項目，是一個契合上海市科技立市和大力發展現代服務業重要戰略的大型現代旅遊綜合項目。 但最終確定的歡樂谷一期隻有90萬平方米旅遊部分，而配套地產項目卻遲遲未能獲批啟動。 不過，這並不意味著華僑城在上海就放棄瞭地產開發。事實上，借助於主題公園的這塊敲門磚，華僑城在上海拿地亦頗有斬獲。 2010年2月11日，華僑城以70.2億元天價拿下位於閘北區蘇州河北岸黃金位置的蘇河灣1號。隨後的7月23日，華僑城又通過非公開的邀請招標方式，以17.91億元的低價拿下蘇河灣41、42街坊地塊，樓板價格為1.45萬元/平方米，而此前摘得的一號地塊樓板價估算為5.2783萬元/平方米。 所謂邀請招標，指的就是出讓方根據自身土地出讓需要，隻向特定的幾傢開發商發出邀標通知書，而隻有獲得邀標通知書的地產商才有資格參加土地出讓。據悉，在此之前，上海隻有非營利性質的大型居住區地塊才會采取該模式。 這還並非全部。早在2007年，華僑城就曾低調拿下浦江板塊的多個地塊。本報記者獲得的一份《上海市閔行區國有土地使用權協議出讓公示》顯示，六幅地塊合計近46萬平方米，出讓價格僅為13.08億元，其中多個地塊樓面價格僅為2500元/平方米左右。而據上海市規劃和國土資源管理局數據顯示，2007年上海市平均樓面價格4222元/平方米。 不願透露姓名的業內人士對本報記者表示，這或許是上海方面對於華僑城的一種變相補償。如今，在有鵬欣、萬科、建工、保利地產等多個地產開發商進駐的浦江板塊，華僑城以占地1.83平方公裡獨占鰲頭。 從多個官方規劃文件中亦可看出上海方面對華僑城歡樂谷的重視。十二五期間，上海將全力建設世界著名旅遊城市，歡樂谷二期即為上海市21個重點旅遊項目之一。 上述人士進一步分析說，華僑城模式是低價拿地，以旅遊綜合項目為目的對土地進行成片開發，然後以主題配套公園拉動項目均價，再以地產業務銷售現金和利潤反哺旅遊。華僑城模式目前已經成功復制到北京、上海等一線城市以及武漢、昆明、泰州等二三線城市。 以華僑城旅遊地產的開發經驗，主題公園對房價的支撐大約是2000元/平方米。上海華僑城投資發展有限公司兼上海歡樂谷總經理肖德中曾表示。 盡管一直聲稱是旅遊企業，而不願承認是房地產企業，但華僑城今年上半年房地產業務收入比例高達53.56%，主營業務地產化趨勢日趨明顯。 招商證券分析師林周勇曾對本報記者表示，像歡樂谷這樣的項目，旅遊回報周期較長。旅遊+地產的模式，主要是通過旅遊項目帶動周邊地產升值，再通過地產開發來分享這種升值，可以加速整個項目的回收周期。而如果僅靠旅遊項目，其盈利將面臨一個非常長的過程。 上一頁 1 2 3 4 下一頁
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2014年2月16日星期日
主題公園圈地兇猛
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